Com 30 anos de atuação no mercado e mais de 80 mil imóveis lançados, a MRV Engenharia chega a 2009 consagrada pela revista O Empreiteiro como Construtora Imobiliária do Ano, e com uma meta desafiadora – pretende lançar 40 mil unidades residenciais populares por ano, numa estratégia para consolidar sua área de atuação, o mercado de baixa renda, e acompanhar um crescimento significativo no segmento econômico da construção residencial por causa do grande déficit habitacional no País. Se depender de sua atuação no mercado, a empresa já conta com meio caminho andado para atingir esta meta – segundo o guidance divulgado, as vendas contratadas da MRV devem ficar, neste ano, entre R$ 2,4 bilhões e R$ 2,9 bilhões, um aumento de 93% se comparados às vendas contratadas alcançadas em 2008, que foram de R$ 1,5 bilhão. Pretende também aumentar sua atuação nas cidades brasileiras, passando de 70 municípios para 80 até o final deste ano.
Para atingir essa estratégia dos 40 mil, a empresa passou os últimos cinco anos se estruturando para crescer. O presidente da MRV, Rubens Menin, explica que a empresa adquiriu, em 2007, para fortalecer esse planejamento, a participação em duas construtoras parceiras voltadas para a baixa renda: a Prime Empreendimentos S/A e a Blás Engenharia.
O maior desafio será a construção em grandes escalas, mas a empresa, que tem um landbank de mais de 90 mil unidades residenciais, vai utilizar um modelo construtivo que permite replicar, em escala industrial, em diferentes localidades e de forma simultânea, um padrão único de construção modular. É um método que possibilita a construção de empreendimentos de até cinco mil unidades com uma série de vantagens – além dos ganhos de escala, a construtora tem, também, maior poder de negociação com fornecedores, diluição de custos fixos, rígido controle de qualidade, ciclos de incorporação mais curtos.
A estratégia da MRV, para se diferenciar nos preparos industrial, de logística e de produção, foi a implantação de um moderno sistema de informação, o SAP, que tem como principal função contribuir no planejamento e controle da produção com mais eficiência.
Outro desafio é equacionar vendas, financiamento e capacidade construtiva. Uma das primeiras ações da empresa foi o aumento de todas as equipes para adequação da nova realidade. “A equipe de vendas foi a que menos precisou de ajustes. Hoje, são mais de 1.600 colaboradores. A produção está sendo adequada e devemos contratar, até o final deste ano, cerca de 3.500 operários para as obras da empresa”, observa o vice-presidente Comercial, Eduardo Barretto.
Enquanto muitas empresas brasileiras começaram 2009 com o pé no freio nos investimentos, por causa dos efeitos da crise econômica no País, a MRV optou por manter todos os projetos, com a estratégia de investir em seu crescimento. O presidente da companhia observa que foram estratégias fundamentais para lidar com as boas mudanças anunciadas para o mercado, uma delas foi o pacote habitacional do governo federal Minha Casa Minha Vida.
“Esse programa mudou a MRV de patamar, foi um vento a favor que está contribuindo fortemente para o crescimento da empresa. E o mais importante, a empresa não precisou fazer mudanças para atender a demanda do Minha Casa Minha Vida, já que conta com 30 anos de expertise neste segmento e já estava em um processo acelerado de crescimento, depois de um bem sucedido IPO”, diz Menin.
A abertura de capitais na Bolsa de Valores foi um passo estratégico da companhia que fortaleceu um processo em que cada ação foi fundamental para o crescimento atual da empresa. Em 1986, quando ainda não havia financiamento habitacional, a empresa criou sua própria linha de financiamento, o Sistema Fácil de Habitação, o SFH.
Em 1994, a chegada do Plano Real e o início da estabilização econômica marcaram o início da expansão geográfica, primeiro para o Triângulo Mineiro e depois para o interior de São Paulo, sul do País e outras capitais. Foi também neste ano que a empresa iniciou sua história de patrocínio ao esporte com o intuito de fortalecer a marca nos novos mercados.
Foi em 2004 que a MRV começou a se preparar para crescer. O gestor executivo de planejamento, Evandro Carvalho, explica que o primeiro procedimento foi excluir todos os negócios que não eram focados em construção e incorporação de empreendimentos residenciais populares. “Para isso adquirimos vários terrenos e áreas para acelerar nossos lançamentos, além de iniciar a contratação de profissionais”, observa. Em 2006, outro grande passo – a empresa vendeu 16,7% deseu capital para o fundo de investimento britânico Autonomy Capital Research LLP. Em 2007, a MRV abriu seu capital, ofertando 45,9 milhões de ações ordinárias ao mercado (equivalentes a R$ 1,2 bilhão) na Bolsa de Valores. Mesmo calcada nessa evolução corporativa impressionante, a empresa não baixa a guarda em nenhum momento.
Há uma preocupação do mercado que o programa Minha Casa Minha Vida atraia também empresas tradicionais do ramo, mais focadas na alta renda.
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Mesmo com essa possibilidade, a empresa aposta nos seus 30 anos dedicados exclusivamente à construção e incorporação de unidades residenciais populares. “Nossos imóveis se diferenciam pela localização, o preço e a forma de financiamentos oferecidos. Essa forma de pagamento também é muito importante uma vez que nossos clientes precisam de financiamentos longos e taxas de juros baixas. Além de acreditarmos que o mercado habitacional brasileiro é imenso e há espaço para várias empresas”, diz o presidente da empresa.
Para se diferenciar dessas outras empresas, outra aposta é um grande projeto na internet, que a empresa trabalha há cinco anos, com um site que possibilita, 24 horas por dia, acesso ao corretor on line. Nele, é possível simular a compra,fazer um tour virtual, ver imagens, comparar, tudo antes de sair de casa. “Hoje, 20% das nossas vendas são feitas pela internet, porém esse número está crescendo”, afirma o diretor.
Nessa consolidação, muitos dos empreendimentos da empresa mudam o perfil e a característica das regiões onde estão. É o caso da construção de 10 empreendimentos no bairro Cabral, na cidade de Contagem, região metropolitana de Belo Horizonte.
“O que se vê na região do Cabral é o crescimento de um bairro novo, totalmente planejado, ordenado e com infraes
trutura completa”, destaca. O resultado é que os primeiros empreendimentos lançados no Cabral valorizaram até 110% desde o lançamento.
Outro investimento da MRV, de R$ 187 milhões, foi no lançamento do Complexo Reserva São Vicente, de 26 empreendimentos em Mauá. Esse investimento é para suprir uma demanda de um local com maior segurança, em que os moradores podem desfrutar de espaços de lazer e de áreas verdes.
Segundo o vice-presidente comercial da construtora, Eduardo Barretto, os projetos contemporâneos de moradia pregam uma mudança no estilo oferecido nos grandes centros urbanos. “Hoje, há uma preocupação em ordenar os espaços sistematizando o traçado das ruas para equilibrar a construção de casas e prédios à paisagem e esta foi a proposta da MRV com a construção do Complexo Reserva São Vicente”, ressalta o executivo.
A empresa lançou, em 2007, o complexo Prado Ville, em Campinas, com sete residenciais somando 2.556 unidades. Em dois anos de trabalho a empresa já lançou 1.732 unidades, construiu e entregou o edifício Cristal Ville e está em andamento de obras de outros quatros empreendimentos.
“O Complexo que está sendo construído em uma área de 120.710 m² tem Valor Geral de Venda (VGV) estimado em, aproximadamente, R$ 300 milhões. Até o final de 2009, o último condomínio deste Complexo será lançado: o Opala Ville, com 480 unidades”, afirma Barretto. Além dessas ações estratégicas, a empresa também tem uma forte atuação em projetos de responsabilidade social. Entre eles está o suporte à Cidade dos Meninos de São Vicente de Paulo, obra que atende a mais de cinco mil jovens carentes, sediada na Região Metropolitana de Belo Horizonte. No ano passado, a empresa e seus acionistas construíram dois edifícios com seis apartamentos para abrigar 200 jovens beneficiados pela instituição.
“A MRV Engenharia tem consciência da importância de sua atuação como agente do progresso e da melhoria da qualidade de vida das comunidades nas quais está inserida. A construtora disponibiliza sua estrutura empresarial e capacidade gerencial para desenvolver projetos sociais transformadores”.
A preocupação ambiental se une à responsabilidade social em outra ação – a construtora incentiva às comunidades a manter os muros dos seus empreendimentos limpos e adequadamente pintados. Em inúmeros residenciais a MRV afixa placas, comprometendo-se publicamente a doar mensalmente cestas básicas para instituições assistenciais, desde que os muros de seus empreendimentos se mantenham livres de pichações.
Entre outubro de 1999 e outubro de 2001, em parceria com a Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, a MRV Engenharia construiu um Centro de Atendimento Comunitário e manteve refeitório, consultórios médicos e dentários para atender a crianças carentes da periferia da cidade. Neste período foram beneficiadas cerca de 16 mil crianças.
Bairro Planeja do e ordenado
Quando a MRV Engenharia iniciou, há cinco anos, empreendimentos no bairro Cabral, na cidade de Contagem (Região Metropolitana de Belo Horizonte), houve uma mudança na concepção de moradia do município, com o crescimento de um bairro novo, totalmente planejado, ordenado e com infraestrutura completa. A construção dos empreendimentos, que compõem boa parte do bairro, foi iniciada com o Città Giardino, composto por quatro condomínios da linha Village e 299 casas. Desde então já foram lançados, o Jardins do Cabral e o Siena Condomínio Resort. O último empreendimento, o Parque Sagitta, teve 100% de suas 80 unidades vendidas em duas semanas.
Atualmente, além das casas, seis condomínios com 336 apartamentos já foram entregues aos moradores do Cabral, o que soma 635 unidades. A empresa já lançou mais 1.707 unidades entre villages, spazios e parques. Até o final de 2009, serão lançados outros sete condomínios, que gerarão outras 912 moradias.
A localização privilegiada do bairro Cabral, com estratégica saída para Brasília, além de estar a cinco minutos da Pampulha, área nobre de Belo Horizonte, foi um dos principais atrativos para a definição do local pela construtora. A região também é privilegiada por inúmeras vias de acesso fácil e infraestrutura completa. O bairro ainda tem um forte potencial de valorização. Para se ter uma ideia, os primeiros empreendimentos lançados no Cabral valorizaram até 110% desde o lançamento.
“São empreendimentos que proporcionam uma forma melhor de viver a vida, sem as atribulações do dia a dia e com uma agradável sensação de bem-estar e conforto, em um lugar de prazer e harmonia com a natureza”, afirma o vice-presidente da empresa, Eduardo Barretto.
Modelo construtivo é diferencial
O processo construtivo em alvenaria estrutural, desenvolvido pela MRV Engenharia, é considerado um dos principais diferenciais competitivos da empresa. Segundo o vice-presidente comercial, Eduardo Barretto, o modelo é aquele em que a alvenaria tem dupla função. Além de servir como vedação, é também a parte estrutural da construção, sendo responsável pela transmissão e absorção de todos os esforços que atuam na edificação. “Em resumo, a alvenaria é a estrutura do prédio, substitui pilares e vigas. Os principais materiais usados são blocos de concreto e blocos cerâmicos estruturais”, afirma Barretto.
O modelo não é totalmente industrializado, já que utiliza mão-de-obra para a montagem de alvenaria. Outro diferencial é que, por ser padronizado, além de permitir a montagem em grande escala dentro da MRV, também facilita a logística da compra, recebimento e estocagem de materiais, além de simplificar a execução e a supervisão por ter um grau de repetição e padronização grandes.
Segundo o vice-presidente, esse método construtivo contribui para o planejamento da empresa por apresentar facilidades nos detalhamentos dos projetos estrutural e complementares – elétrico e hidráulico. “Nosso método diminui a necessidade de armadura de aço e fôrmas de madeira, oferece menor custo para instalação elétrica e hidráulica (não há necessidade de quebrar parede para fazer essas instalações). Em geral, verifica-se que o número de homens mobilizados por metro quadrado de área construída é menor. Por esses e outros motivos, também facilita a supervisão da obra e oferece maior velocidade na construção”, observa.
Outra vantagem é que o orçamento das obras em alvenaria estrutural se aproxima muito mais do custo real apropriado na obra do que normalmente ocorre nas obras convencionais. O resultado é que as previsões de desembolsos e o fluxo de caixa são muito mais precisos.
A empresa trabalha com a replicação desse modelo de construção modular em diferentes localidades, simultaneamente. Para que isso aconteça, o executivo explica que a MRV tenta aproveitar, ao máximo, um projeto em vários canteiros ao mesmo tempo e em diversas cidades. “Algumas vezes, temos que fazer pequenas adaptações para atender às leis municipais vigentes”, explica.
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Essa replicação de projetos resulta na economia de tempo com projetos estruturais, complementares, orçamentos, além de outras etapas da obra. “Por serem construções iguais, ou muito parecidas, acabam facilitando a transferência de mão-de-obra de um residencial para outro e, consequentemente, também facilitam a supervisão das obras”.
O vice-presidente observa que o processo é utilizado pela empresa há 30 anos. “A MRV detém total conhecimento dessa técnica e nossos engenheiros projetistas são nacionalmente conhecidos por sua ampla experiência em cálculos utilizando esta técnica”.
