A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) está avaliando emitir cerca até R$ 350 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no próximo ano. A ideia é aumentar as fontes de receita para ampliar os investimentos na construção de moradias populares, foco da estatal do governo de São Paulo.
Segundo a empresa, a operação está em fase de planejamento, na sequência deve passar pela análise da Companhia Paulista de Securitização (CPSEC) e da Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo. Tendo em vista que esse tipo de operação não é tão comum entre estatais dessa natureza, a tendência é que investidores fiquem reticentes, o que pode se traduzir em um prêmio de risco maior.
“O mercado vai ter mais cautela que em comparação com um CRI de incorporadora. E quanto maior o prêmio, menor o VPL (valor presente líquido) da captação. Então, queremos fazer algo com bastante transparência para que seja uma captação vantajosa aos investidores e à empresa”, revelou ao Estadão o presidente da CDHU, Reinaldo Iapequino.
De acordo com o executivo, ainda não é possível estimar a faixa de remuneração, mas a expectativa é de se chegar a um patamar adequado, uma vez que os juros da economia brasileira estão descendentes. O prazo deve ser longo, em torno de oito a dez anos.
Os recursos da empresa são aplicados por meio de subsídios e financiamentos para as famílias de baixa renda que buscam ter casa própria. Atualmente, a CDHU tem 270 mil mutuários ativos, que pagam R$ 900 milhões (excluindo a inadimplência) por ano pelos imóveis. Uma fatia de aproximadamente 40% dos recebíveis deve ser usada para lastrear a primeira emissão de CRIs. A Caixa Econômica Federal será o agente fiduciário da operação, com o papel de monitorar esse fluxo e repassar a remuneração prevista aos investidores.
A inadimplência na carteira da CDHU atinge 18%, valor considerado alto no mercado, mas dentro dos níveis históricos para a realidade da empresa. O valor também é parecido com o da antiga faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, que atendia pessoas que ganham menos de dois salários mínimos por mês.
Um dos pontos da CDHU para minimizar o risco e não afastar possíveis investidores foi reservar menos da metade da carteira de recebíveis da estatal para a operação, o que representa um comprometimento menor das receitas.
Outro ponto para diluição dos riscos é que a estatal adotou nos últimos anos o instrumento da alienação fiduciária em seus contratos. Em caso de não pagamento, os mutuários ficam sujeitos a perder a moradia.
Segundo o presidente da companhia, a expectativa é que o CRI da CDHU esteja pronto para entrar no mercado no primeiro semestre de 2024. Ele se mostra otimista com a iniciativa. “Vão gerar novos investimentos, novas moradias e novos contratos, que poderão dar origem a novos CRIs, de uma forma constante. É um procedimento renovável.”
Fundada em 1949, a CDHU já teve outros nomes: Cecap, Codespaulo e CDH. Recebeu sua atual denominação em 1989. Sua atuação na habitação popular começou efetivamente em 1967, quando a então Companhia Estadual de Casas Populares (Cecap) inicia a produção de habitações para a população de baixa renda.
Hoje a CDHU é uma das maiores companhias habitacionais do mundo e movimenta perto de R$ 1,5 bilhão por ano, orçamento superior à receita da maioria dos municípios paulistas.
Desde que focou suas atividades na produção de moradias populares, há 56 anos, construiu e comercializou 550 mil unidades habitacionais em 639 municípios de São Paulo – 97% dos 645 existentes em todo o Estado.
Além de produzir moradias, a CDHU intervém no desenvolvimento urbano das cidades. Desde 1989 tem promovido ações como o Programa de Atuação em Favelas e Áreas de Risco e o Programa de Atuação em Cortiços.
A empresa vem atuando também no que diz respeito à regularização fundiária de empreendimentos e recuperação ambiental de diversas áreas.
